深中通道进中山又一路线曝光！直达火炬，沿路打造景观长廊

5月15日，深圳前海百亿拍地大战，楼面成交价8.7万/平，令整个湾区为之一震。

详情戳豪横！龙光回应116亿前海拿地：符合预期！未来卖10.7万/m²。

这一刷屏级事件，令深中通道出口之一并未来有承载其资源等发展可能的火炬开发区，有了更多的发展可能性。

日前，恰好中山火炬电子信息产业园板块部分地块迎来调整，房叔借此动态，去到现场，打探一番，为大家梳理了整个板块。

火炬电子信息产业园区域报告

目录

一、火炬电子板块在售项目及产品

二、火炬电子板块各盘推货节点及价格

三、刚需及改善客户，如何选择？

四、最新地块调整浅析

五、火炬电子板块竞品分析

六、短期内可兑现配套

七、板块远期规划情况

八、大环境政策利好浅析

一、板块在售项目及产品

这里先看一张图，板块内在售或待售的项目，都在这里。

▲俯瞰图

项目	产品	标准
海伦堡千江阅	高层102-127平 别墅135平	毛坯
港航华庭	高层90-122平	毛坯
中铭新达城	高层90-98平	装修
碧桂园黄金时代	高层119-140平	装修
福晟钱隆湾畔	高层76-89平	毛坯
出品：中山房叔  统计日期：2020.05.14

从整个板块来看，刚需和改善户型均有，可选产品较多，按比例计算，刚需户型所占比例最大。

二、板块各盘推货节点及价格

项目	价格	节点
海伦堡千江阅	高层1.2-1.4万/平 别墅3.5万/平	未来将推望江户型
港航华庭	1.16万/平	在售
中铭新达城	1.2-1.4万/平	在售
碧桂园黄金时代	价格待定，参考周边	开盘时间待定
福晟钱隆湾畔	1.2万/平	在售
出品：中山房叔  统计日期：2020.05.14

目前，火炬电子信息产业园板块内在售项目并不多，高层住宅均价约1.3万/平。

预计在今年入市的碧桂园黄金时代，将打造高层改善型住宅，价格会略高于周边项目。

▲碧桂园黄金时代

值得一提的是板块内海伦堡千江阅的135平高拓别墅，单价3.5万/平，为中山单价之最。

该项目目前主推高层102-127平三至四房，在售均价约1.25万/平，整个项目采用高低配打造，有6栋高层、85栋别墅。

销售向房叔表示，项目即将推售可望江的楼王单位，视野广阔，可俯瞰整个石岐河。

▲海伦堡千江阅

房叔站在江边观察该盘，可见视野充足，三栋无遮挡望江，粗略一看，四五楼以上就有不错的江景。

三、刚需及改善的客户如何选择？

刚需购房者：喜欢实用率大的购房者，可以选择3房户型，例如中铭新达城90/98平、港航华庭90平都是高实用率户型。

置换型改善购房者：改善型购房者可以选择比较实用的四房，例如：海伦堡千江阅127平、港航华庭122平。

土豪型购房者：这类购房者可以看看海伦堡千江阅135平别墅。

四、最新地块调整浅析

4月24日，中山自然规划局发布了一份关于《中山火炬区电子信息产业园控制性详细规划调整（2016年）——AB街区，B5-02地块规划条件论证》公示的公告。

调整过后，整个板块的具体规划如下：

▲整体规划图

调整地块如下：

▲调整地块

论证内容所示：该地块由两块土地组成，分别为101亩地和20亩地，项目用地中的101亩地为2005年公开转让用地，至今已有15年时间，当年的规划条件指标（建筑限高）已不符合现在的建设需求。

▲调整地块

同时，项目用地中的20亩土地受二环东段道路及道路退让影响，导致20亩地大部分用地不能进行项目开发建设。

综合各种因素进行考虑，最终决定，该地块101亩地的建筑限高，从24米调整至80米，建筑层数最多可达26层。

▲对比信息

此外，公示还对调整土地提供了建筑意向方案，供开发商参考，而该地块，极有可能是碧桂园黄金时代的下一期地块。

▲项目示意

值得注意的是，此次调整不涉及容积率的调整，容积率维持在1.5。

从地理位置来看，该地块可谓十分出众。周边新盘众多，处于火炬区电子信息产业园中心，中山纬创就在该地块数百米处。

五、火炬电子板块竞品分析

火炬区电子产业园片区，北接民众镇，另外三面向火炬中心延伸，此区域最大的优势，就是拥有通往广州南沙的重要桥梁——中山港大桥，以及片区东面的深中通道出口。

▲中山港大桥

三个片区虽连成一片，客群却完全不同，民众以本地客为主，火炬中心则主打广深客户及东区外溢客户，处在两者之间的火炬电子产业园片区，则主打外来务工人员。

板块	火炬电子产业园片区	民众镇	火炬中心
楼盘	6盘	4盘	27盘
地段	城市边缘 发展空间大	镇区 发展空间小	城市内部 发展成熟
商业	有大型商场	有大型商场	多个大型商场
交通	自驾	自驾	自驾
医疗	板块内2小诊所	板块内1一甲	板块内1二甲
环境	未来将建沿江公园	绿道 民众公园	德能湖公园 华佗山公园
出品：中山房叔  统计日期：2020.05.14

目前，火炬电子产业园片区配套并不完善，大型商场仅中山港壹加壹，医疗、教育均不成熟。

六、短期内可兑现配套

48班学校地块曝光

位于住宅群附近

随着这次地块调整而做出改变的，是原本位于调整地块内的学校用地。

最新调整示意图中，将属于碧桂园，限高24米的101亩地，调整至限高80米，同时，该地块上的学校地块职能，将转移至海伦堡千江阅项目的西侧。

据航拍图展示，该地块目前以农田及独栋自建房为主，按目前的业态情况，地块所涉及的户数不会太多。

教育资源，确实是火炬电子板块目前最需要解决的问题。

在建三个大型商业综合体

位于港航华庭附近的自带商业配套——港航汇，目前主体建筑已盖至11楼。

▲港航汇

中铭新达城，同样具备自身商业配套，目前正在火热招商中。

▲中铭新达城商业体

除此之外，位于调整地块周边的香晖翠园，同样建有大型商业配套。

▲香晖翠园

本年之内，三个商业进入火炬电子信息产业片区，对片区内商业起到重要的补充的作用。

40分钟通达珠海

二环快速路东段明年通车

3月17日，二环快速路东段高架桥正式通车。

二环快速路的通车，对缓解东部城区交通压力、改善区域交通出行环境、加速火炬区经济发展起着重要作用。

▲二环高速路

目前，二环东高架桥实现全线通车；二标段也已开工建设，整个二环快速路东段的建设进程将大大提速，预计明年底完工通车。

▲二环高速路示意

届时，中山港大桥直达珠海仅需40分钟。

七、片区远期规划情况

沿江公园新增1.4公顷

环境、配套缺一不可

在2018年公示的《中山火炬开发区整体城市设计及发展单元规划大纲》中，将火炬定位成智造之城、科技之城、健康之城。

而将火炬电子信息产业园片区定位成：配套完善的、生态环境优美的现代化高新技术产业园。

▲火炬开发区规划示意

依托着石歧河带来的景观资源、电子信息产业区带了的经济支持，该区将建造沿河公园、大力发展基建配套、深化产业转型，打造科技型服务中心。

而在最新一次用地规划中调整中，区域内绿地与广场用地的面积，从调整前的54.97公顷，减少至37.12公顷，减少面积共17.85公顷。

其中，防护绿地面积减少了19.25公顷，公园绿地则增加1.4公顷。

而工业用地则增加20.02公顷。

观察图片，调整的方向就十分明显了，调整中减去了几乎整个板块的道路防护绿地，用以提升工业用地面积，为区域的高新技术转型升级腾出空间。

而公园面积则不降反升，区域内城市景观可谓少之又少，看来沿江修建公园这件事，决心颇大。

▲调整前后对比

横三线对接同安围海堤

火炬电子板块直达深中通道

除此之外，位于石歧河边的沿江路，也就是之前规划的横三线也依然在规划之中。

据知情人士所透露的信息，火炬电子板块的沿江公路，将穿过中山港大桥，直线对接火炬张家边沿江东一、二、三、四、五路，直达深中通道入口。

同时又与路况更好的同安围海堤对接，可缓解交通拥挤的情况。

▲同安围海堤（来自中山发布）

这就意味着，日后车辆经深中通道从马鞍岛下桥后，往北经过同安围海堤，即可直线抵达火炬电子板块！

▲即上图中的横三线  注：图为旧图，部分路线有调整

同时，沿江路未来会打造成景观长廊，中山会不会有自己的“情侣路”，我们拭目以待。

只是，房叔找到去年6月25日拍摄的公园、及沿江公路地块照片进行对比，11月过去了，工程可谓零进度，推进工作实在不明显。

▲公园用地（摄于2019.06.25）

与火炬中心相比，该区域的利好支持并不多，如今大量新盘即将入市，而周边配套则没能跟上节奏，导致了该区生活质量得不到保障，严重影响了购房者的信心。

一河两岸

打造滨江湿地公园

在2019年发布的《中山市岐江河一河两岸城市设计》草案公示中，该区域内将拟建滨江湿地公园，从地理位置分析，该公园与火炬区规划调整中的沿江公园基本重合。

深中通道辐射加强

电子板块或抢占先机

5月9日，深中通道第一出口打桩开建，对中山的这支强心针，终于打在的皮肉上。

▲施工图

深中通道之于中山的意义，无疑是巨大的，其中十分重要的三点：人才、商贸以及物流。

火炬电子信息板块，作为中山高新科技的先行者，掌握着不少领先技术和经验。

▲工厂车间

深中通道通车，大量深圳企业将前往中山寻找代工厂，而出了深中通道后，公路可以直线到达火炬电子板块，无疑最先承接了深圳的产业转移。

对于深圳外溢的务工、科技人才，火炬电子板块都有一定的吸附力。

同时，拥有中山港大桥通达南沙、二环快速路通达珠海等重要公路资源，中山港码头更是中山少有的货运港口。

▲中山港码头

火炬电子板块地理位置的优越性，为区内的物流产业创造了充足的外力条件。

八、大环境政策利好浅析

房叔认为，交通、产业始终是火炬电子板块的最大优势。

但是长期性针对工业上的发展，使该区生活配套严重落后。

随着二环快速线、深中通道建设加速，区域的优势愈发明朗，依托发展高新技术长期累积的经验技术，以及四通八达的交通网，火炬电子板块极有可能是深中红利中收获最多的板块之一。

如何提升板块的生活质量，稳固人才，以最好的城市面貌迎接深中通道的落成。

政府的工作，成了重中之重。

交通 | 近了，深中通道第一出口打桩开建未来 |  为何中山的未来，终归马鞍岛？

房叔开买房交流群啦

扫我备注“入火炬3群”

其他镇区

进群方法同上

【学区】中山40所小学+358个学区价格曝光
【新盘】卖逾60套！世茂福晟新盘9字头首开【产品】中山首个不用空调的房子，揭开面纱
【工程】石岐总部经济区大动作，主路开建